Como las externalidades aún siendo variables externas son tan vitales en la construcción del valor, he querido ilustrar sobre su importancia en bienes inmobiliarios.

Como la humanidad generalmente compra o vende una casa, apartamento, finca, o solar, jamás debe olvidar lo factores indirectos que podrían incidir económicamente en el proceso. Incluyendo automáticamente indicadores ambientales.

Regularmente en millonarias inversiones lo más apropiado debe ser apoyarse en un fino asesor, pero por desgracia nos dejamos conducir por las tendencias del mercado para definir los precios. Grave error, en materia de tasación.

Hoy los tasadores experimentados se apoyan en el clásico "Principio por Comparable" para asignar el valor de un inmueble, pero fallan cuando obvian los dos párrafos de análisis de las externalidades que están impactando a ese inmueble.

Hay inmuebles que por no analizar las variables ocultas, han generado pérdidas millonarias, como un caso que conocimos en la provincia de La Romana.

Como es obvio hay externalidades positivas que afloran discretamente, y el analista inmobiliario las pondera sumando valor al proceso, pero lo difícil está en asumir la investigación de rigor hasta dar con los factores críticos que están afectando la propiedad.

El gravísimo error que cometemos es cuando nos enamoramos ciegamente de un bien inmobiliario sin previo análisis de sus externalidades. Y sépalo, me pasó una vez al comprar una casa justo encima de una mina de arena. Pero esa vez no tenía el dominio de las herramientas técnicas.

¿Cuáles externalidades negativas deben reflejarse en cualquier tasación inmobiliaria?

Todo análisis de valor riguroso, tal como señalé, debe dejar bien claro que ése inmueble no está siendo afectado por las siguientes externalidades:

1. Histórico de inundación

2. Caverna subterránea

3. Corriente de vientos de algún taller de pintura próximo

4. Recinto carcelario. Destacamento, iglesia, hospital, y centro educativo

5. Colmadones

6. Banca de apuesta

7. Área de estacionamiento múltiple

8. Talleres de ebanistería. Desabolladura, y pintura

9. Auto adornos

10. Avenida troncal, en caso de vivienda

11. Salón de belleza

12. Supermercado

13. Subestación eléctrica

14. Discoteca

15. Proximidad a línea de conducción de combustible subterráneo, como el caso de Alma Rosa l, justo donde resido

16. Litis entre herederos

17. Definición de colindancia

18. Cerca de una veterinaria

19. Próximo a valla publicitaria gigante

20. Algún club de cualquier índole

Recuerden, la mínima inobservancia le podría arruinar la paz, en cualquier momento.

Finalmente, en materia de tasación lo que prima es el alcance del sector, más que todas las amenidades de la propiedad.

Usted podrá comprar una villa lo más confortable del mundo, pero su valor dependerá del tipo de sector donde esta esté ubicada.

Jamás será igual el precio en Piantini que en Naco. El valor tampoco, aunque el perfil de vivienda o comercial definiría el negocio. Porque el sector de Naco ya es comercial, y Piantini se conserva habitable todavía.

Un caso que también resultó incómodo para el dueño fue la enorme inversión en una lujosa vivienda en el sector Los Mameyes. Una envidiable residencia (hasta me gustó), pero el sector no resistía el precio del mercado. Porque el mercado rige, quiera usted o no.

Esa vivienda que le he citado, el mercado la castiga con dos millones menos de su valor. Sólo por estar ubicada en Los Mameyes.

En definitiva, les exhorto a no cegarse. Dedique un tiempo para analizar las externalidades negativas que podrían evitar serios dolores de cabeza.

Será hasta la próxima entrega.